Informationsdienst der IGE vom Januar/Februar 2003

I.
Unredlicher Erwerb eines Mitarbeiters des Ministeriums für
Staats­sicherheit

Ein informeller Mitarbeiter des Ministeriums für Staatssicherheit (MfS), der seine Grundstücksnachbarn zunächst bespitzelte und dann – nach deren Ausreise in die Bundesrepublik – das Grundstück der Bespitzelten von die­sen erwarb, muss das Grundstück nunmehr wieder herausgeben. Das ent­schied das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 31.07.2002 (VIZ 2003, 71).

Das Bundesverwaltungsgericht hatte sich mit folgendem Sachverhalt ausein­ander zu setzen:

Der jetzige Grundstückseigentümer, ein ehemaliger SED-Funktionär, unter­hielt in den 70er Jahren gute Beziehungen zu den damaligen Eigentümern, einem Ehepaar aus Halle. Nachdem der Sohn des Paares im Jahre 1977 aus der DDR geflüchtet war, bekam der damalige SED-Funktionär vom MfS den Auftrag, die Eltern des Flüchtlings zu überwa­chen. Der Funktionär willigte ein; auch vor dem Hintergrund, das Grundstück der beiden selbst zu erwer­ben. In der Folge bespitzelte er das Ehepaar und lieferte verschiedene Berichte an das MfS. Ende 1979 ent­schloss sich dann auch das Paar, aus der DDR auszureisen. Die Eheleute ver­kauften ihr Grundstück im Dezember 1980 an den damaligen SED-Funktio­när, nicht ahnend, dass er sie während der vergangenen Jahre für das MfS bespitzelt hatte. Sie verließen sodann die DDR Ende 1981.

Das Bundesverwaltungsgericht entschied, dem bereits 1977 geflüchteten Sohn das Grundstück in Halle rückzuübertragen. Es begründete diese Ent­scheidung im Wesentlichen damit, dass sich der ehemalige SED-Funktionär un­redlich, das heißt auf sittlich anstößige Weise, des Grundstücks bemäch­tigt hatte. Das Bundesverwaltungsgericht sah zwar einen der drei Regeltatbe­stände des § 4 Abs. 3 VermG, die eine Unredlichkeit des Erwerbs zur Folge haben, als nicht gegeben an. Es stellte jedoch fest, dass ein sittlich anstößi­ges Verhalten mit dem Ziel, den Grundstückserwerb zu manipulieren, den Regelbeispielen gleichzustellen ist und daher die Rückübertragung des Grundstücks an den früheren Eigentümer auslöst.

Im vorliegenden Fall sei dies gegeben: Wer einen Grundstückseigentümer in der DDR mit dem Ziel bespitzelte, diesen zum Grundstücksverkauf (vor Aus­reise) zu nötigen, und zwar an sich – den Spitzel – selbst, habe die Enteig­nung des Grundstücks sittenwidrig manipuliert. Immerhin habe ein Vertrau­ensverhältnis zwischen dem damaligen SED-Funktionär und den später aus­gereisten Eltern des Flüchtlings bestanden, das der Funktionär für sein Ziel, das Grundstück zu erwerben, missbraucht habe. Unter anderem habe er Berichte über die Eltern des Flüchtlings an das MfS geliefert, bei der Installie­rung einer Abhöranlage in dem Wohnhaus geholfen sowie ihnen weitere Stasi-Spitzel als angebliche Feriengäste vorgestellt. Hätte der SED-Funktio­när den Eltern des Flüchtlings offengelegt, dass er ihre Lebensumstände in regelmäßigen Abständen an das MfS verriet, hätten die Eheleute das Grund­stück – wenn überhaupt – so jedenfalls nicht an den ehemaligen Funktionär veräußert.

II.
Fortsetzung eines Pachtvertrages über ein Erholungs- und
Freizeit­grundstück trotz Eigenbedarfs des Eigentümers

Der Eigentümer eines Grundstücks in den neuen Bundesländern, auf dem ein Pachtverhältnis aus der DDR lastet, darf dieses Pachtverhältnis nicht we­gen Eigenbedarfs kündigen, wenn er nicht darlegen kann, dass die Fortset­zung des Pachtvertrages für ihn unzumutbar ist. Das entschied das Bran­denburgische Verfassungsgericht mit Beschluss vom 21.11.2002 (VIZ 2003, 95).

Das Verfassungsgericht hatte sich mit folgendem Sachverhalt auseinander zu setzen:

Der Grundstückseigentümer eines 990 m² großen Grundstücks in Schön­walde bei Berlin wollte seinen dortigen Pächter, der das Grundstück seit 1974 nutzte, mit der Begründung des Eigenbedarfs kündigen. Er benö­tige das Grundstück, um für seine Tochter dort ein Einfamilienhaus zu er­richten. Seine Tochter lebe derzeit in beengten Verhältnissen in einer 2-Zimmerwoh­nung in Berlin.

Die Bebaubarkeit des Grundstücks mit einem Einfamilienhaus war nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften zulässig.

Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage des Grundstücksei­gentümers auf Räumung des Pächters mit der Begründung abgewiesen, dass ihm der (weitere) Ausschluss des Kündigungsrechts wegen Eigenbe­darfs – wie er in § 23 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz vor­gesehen ist – zumutbar sei. Der Grundstückseigentümer habe nicht darge­legt, dass sein Interesse, das Grundstück wegen Eigenbedarfs zu kündigen und sodann für seine Tochter zu nutzen, das Interesse des Pächters an der weiteren Nutzung des Grundstücks übersteige.

Das Brandenburgische Verfassungsgericht folgte dieser Argumentation. Darüber hinaus prüfte das Verfassungsgericht, ob die Vor­schrift des § 23 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz, die eine Abwägung der Interessen des Eigentümers und des Pächters bei einer Ei­genbedarfskündi­gung des Eigentümers verlangt, mit der Brandenburgischen Verfassung in Einklang zu bringen ist. Insbesondere prüfte das Verfassungs­gericht, ob diese Vorschrift das Eigentumsrecht des Grundstückseigentümers verletzt. Dies verneinte das Brandenburgische Verfassungsgericht mit der Begrün­dung, dass der Gesetzgeber mit dem § 23 Schuldrechtsanpassungsgesetz die Nutzungsverhältnisse aus der DDR langfristig schützen wollte. Dement­sprechend habe er eine Kündigungssperre für diese Nutzungsverhältnisse geschaffen, die im Laufe der Zeit – nach Ablauf bestimmter Fristen – zuneh­mend gelockert wird. Derzeit könne dem­entsprechend ein Nutzungsverhält­nis aus der DDR nur dann gekündigt wer­den, wenn es dem Grundstücks­eigentümer unter keinen Umständen zumut­bar ist, das Nutzungsverhältnis trotz Eigenbedarfs weiter zu führen.

Es sei Sache des Eigentümers, Verhältnisse vorzutragen, die diese Unzu­mutbarkeit nahe legen. Der Vortrag dazu im vorliegenden Fall genüge dafür nicht. Es sei für den Grundstückseigentümer je­denfalls zumutbar, das Nut­zungsverhältnis fortzusetzen, wenn seine von der Eigenbedarfskündigung begünstigte Tochter in einer 2-Zimmerwoh­nung lebe und weiter wohnen könne. Es genüge in diesem Zusammenhang nicht, dass der Eigentümer diese Wohnung – zeitweise – selbst bewohnt, näm­lich immer dann, wenn er in Berlin zu Besuch ist.

III.
Globalanmeldungen der Jewish Claims Conference

Zwischen zwei Kammern des Verwaltungsgerichts Berlin ist Streit darüber ausgebrochen, ob sogenannte Globalanmeldungen der Conference on Jewish Material Claims Against Germany fristgerecht im Sinne von § 30 a Abs. 1 S. 1 VermG waren. Mit den Globalanmeldungen hatte die Jewish Claims Conference (JCC) vor dem Stichtag aus § 30 a Abs. 1 S. 1 VermG, dem 31.12.1992, Ansprüche auf eine Vielzahl von ehemals im jüdi­schen Eigentum stehenden Grundstücken geltend gemacht, ohne diese Grund­stücke im einzelnen zu bezeichnen. Die JCC reichte die kon­kreten Grund­stücksangaben (Flurstücksnummern etc.) den Vermögensäm­tern erst nach dem Stichtag 31.12.1992 nach.

Die 31. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin lehnte eine Rück­übertra­gung dieser Grundstücke mit der Begründung ab, die JCC habe sie nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 30 a Abs. 1 S. 1 VermG angemel­det. Es genüge für die Fristwahrung nicht, nicht näher bezeichnete Grundstücke sozusagen „auf Verdacht“ pauschal anzumelden. Dies wider­spreche dem Zweck der Ausschlussfrist, sobald wie möglich Rechtsklarheit und Rechtssi­cherheit darüber zu erlangen, in welchem Umfang Vermögens­werte aufgrund von Rückübertragungsansprüchen in ihrer Verfügbarkeit be­einträchtigt sind.

Dieser Auffassung der 31. Kammer widersprach die 22. Kammer des Ver­waltungsgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 14.02.2002 (VIZ 2003, 21). Die 22. Kammer hatte über einen Antrag zu entscheiden, mit dem die JCC die Rückübertragung sämtlicher Grundstücke in Berlin-Prenzlauer Berg aus ehemaligem jüdischen Eigentum begehrte, für die nicht bis zum 31.12.1992 (konkurrierende) Einzelanträge von Rechtsnachfolgern der frühe­ren jüdi­schen Eigentümer gestellt wurden. Angaben zu Art, Umfang und Be­legenheit der Grundstücke fehlten in dem Antrag. Die 22. Kammer hielt die­sen Antrag für fristgerecht, obwohl es der JCC erst am 23.02.1994 ge­lang, ihn auf Grundstücke in Berlin-Prenzlauer Berg, dessen Rückgabe sie begehrte, zu konkretisieren.

Die 22. Kammer stimmte der 31. Kammer zwar darin zu, dass im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit die JCC diese Grundstücke vor dem 31.12.1992 hätte konkret bestimmen müssen. Andererseits seien an die An­meldungen der JCC keine überspannten Anforderungen zu stellen. Dies er­gebe sich aus dem Sinn des § 2 Abs. 1 S. 3 und 4 VermG, der es der JCC gestattet, als Rechtsnachfolger von nicht mehr auffindbaren ehemaligen jüdi­schen Eigentümern ihrerseits Rückübertragungsansprüche zu stellen. Damit habe die JCC – anstelle der ursprünglichen Eigentümer – die Möglich­keit erhalten, die Rückübertragungsansprüche der eigentlich Berechtigten vor dem Untergang zu retten.

Vor diesem Hintergrund sei die JCC Platzhalter für alle An­sprüche auf ehe­mals jüdische Vermögenswerte, für die ein konkreter An­spruchsteller nicht mehr existiere bzw. gefunden werden könne. Dies wie­derum berechtige die JCC, jene Ansprüche, die ihr anstelle der konkret Be­rechtigten zustehen könnten, zunächst global anzumelden und sodann im einzelnen zu erfor­schen. Für die Recherchen müsse der JCC unbegrenzt Zeit gelassen wer­den, da sie anderenfalls ihre Funktion als Platzhalter für die Rückübertra­gungsansprüche nicht erfüllen könne. Außerdem fehlten ihr - anders als den meisten privaten Antragstellern - ausreichend Detailkenntnisse über die jeweiligen Vermögenswerte.

Die Entscheidung der 22. Kammer ist rechtskräftig, jene der 31. Kammer nicht. Die 31. Kammer hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen zur Globalanmeldung die Revision zugelassen. Es liegt daher nun beim Bundesverwaltungsge­richt, die Frage der Rechtsmäßigkeit der Globalanmeldungen der JCC ab­schließend zu klären.

IV.
Machtmissbräuchliche Enteignung
durch das Ministerium für Staatssicherheit

Die Enteignung eines Villengrundstückes in Berlin-Karlshorst durch das Ministerium für Staatssicherheit (MfS) war machtmissbräuchlich. Der von der Enteignung betroffene Grundstückseigentümer hat somit zumindest einen Anspruch auf Entschädigung für den Eigentumsverlust. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 28.11.2002 (ZOV 2003, 63).

In dem vom Verwaltungsgericht zu entscheidenden Fall ging es um ein 489 m² großes Grundstück im Berliner Stadtteil Karlshorst, das die Rote Armee bereits im April 1945 beschlagnahmte. Die Villa auf dem Grundstück wurde sodann abwechselnd von hochrangigen sowjetischen und DDR-Persönlich­keiten als Wohnhaus genutzt, zuletzt vom stellvertretenden Chef des sowjeti­schen Geheimdienstes in der DDR. Der Magistrat von Berlin enteignete das Grundstück im Jahre 1987 zu seinen eigenen Gunsten, ließ dann das zuständige Grundbuch schließen und in eine Liegenschaftskartei eintragen: „Ministerrat der Deutschen Demokratischen Republik, Ministerium für Staats­sicherheit“.

Nachdem das Vermögensamt das Grundstück dem Rechtsnachfolger des früheren Eigentümers rückübertragen und die Widerspruchsbehörde diese Entscheidung aufgehoben hatte, hob das Verwaltungsgericht den Bescheid der Widerspruchsbehörde auf und machte so den Weg zur Rückübertragung des Grundstücks frei.

Zur Begründung führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus: Das Grundstück sei in der DDR machtmissbräuchlich enteignet worden, da das Ministerium für Staatssicherheit in der DDR für rechtmäßig befundene Ent­eignungsgründe lediglich vorgeschoben habe, um sich des Grundstücks will­kürlich zu bemächtigen.

Offiziell begründete der Magistrat von Berlin – für das hinter ihm stehende MfS – die Enteignung mit dem Verteidigungsgesetz der DDR, insbesondere damit, dass die Inanspruchnahme des Grundstücks die Dienst-, Arbeits- und Lebensbedingungen der „Angehörigen der bewaffneten Organge“ verbes­sere.

Das Verwaltungsgericht kam jedoch aufgrund von Zeugenaussagen der damals mit der Enteignung befassten MfS-Mitarbeiter zu dem Schluss, dass eine Enteignung wegen der im Enteignungsbescheid angegebenen Gründe nicht erforderlich gewesen wäre. Insbesondere hätten angebliche Sicher­heitsinteressen der jeweiligen Villenbewohner die Enteignung nicht notwen­dig gemacht, da sich das Grundstück ohnehin im „Sperrbezirk Karlshorst“ befand, einem Quartier, das seit Kriegsende hohen sowjetischen Militärs als Wohngegend vorbehalten war.

Vielmehr habe das MfS das Grundstück enteignet, um es leichter bewirt­schaften zu können. Befinde sich das Grundstück einmal im Eigentum des Volkes, erübrigte sich die Kontaktaufnahme mit dem (West-)Eigentümer wegen etwaiger Kreditaufnahmen oder Sanierungsmaßnahmen. Außerdem sei die Enteignung rein ideologisch geprägt gewesen: Das MfS habe „Ord­nung in die Eigentumsverhältnisse“ sämtlicher Grundstücke in Karlshorst bringen wollen, das heißt, alle dortigen Grundstücke in das Eigentum des Volkes überführen wollen. Einer der mit der Enteignung befassten Zeugen sagte dementsprechend aus, es sei ein „Wert an sich“ gewesen, dass sich die von der sowjetischen Armee in Karlshorst genutzten Grundstücke in Volkseigentum befanden. Dementsprechend enteignete das MfS sämtliche dortigen Grundstücke nach Fünfjahresplänen; es war lediglich eine Frage der Zeit, bis es auch das im verwaltungsgerichtlichen Verfahren gegenständliche Grundstück enteignete.

H H H H H H H H H H H H H

 

.