Informationsdienst der IGE vom Juli/August 2000

Keine Nachbesserung der NutzEV

Aufgrund einer Initiative der neuen Bundesländer hatte sich die Bundesregierung im Rahmen eines beabsichtigten Gesetzesentwurfs zu Fragen des Immobilienrechts (siehe auch Informationsdienst vom September/Oktober 1999) mit der Frage beschäftigt, ob die Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) bezüglich Freizeit- und Erholungsgrundstücken in den neuen Ländern weiter geändert werden soll. Insbesondere die Nutzerverbände in den neuen Bundesländern sehen hier Handlungsbedarf, da nach ihrer Auffassung die nach der NutzEV möglichen Pachterhöhungen ungerechtfertigt seien, weil die Gemeinden ihre Position unter Bezugnahme auf die NutzEV ausnutzen würden und damit den ortsüblichen Pachtzins in die Höhe treiben. Dies würde wiederum dazu führen, daß letztendlich jedes Jahr neue Erhöhungserklärungen ausgesprochen werden könnten und die ortsüblichen Pachtzinsen in den neuen Bundesländern bereits jetzt höher seien als in den alten Bundesländern.

Die Bundesregierung hat zur Klärung dieser Fragen ein Gutachten in Auftrag gegeben und sieht danach keinen zwingenden gesetzgeberischen Änderungsbedarf. Insbesondere besteht kein Anlaß, durch eine erneute Änderung Einfluß auf die Höhe der von den Nutzern zu zahlenden Entgelte an die Eigentümer der Grundstücke bzw. den zeitlichen Ablauf dieser Erhöhungen zu nehmen. Vielmehr zeige sich, daß in Anwendung der Vorschrift das angestrebte Ziel, eine angemessene Gestaltung dieser Nutzungsentgelte in den neuen Ländern nach der Wiedervereinigung, erreicht werden könne. In dem Gutachten wird die durch die Nutzungsentgelte hervorgerufene finanzielle Belastung der Betroffenen als „relativ gering" eingeschätzt. Insgesamt weisen die überwiegend zu zahlenden Entgelte nach der NutzEV im Schnitt ein eindeutig niedrigeres Niveau auf als die frei vereinbarten Entgelte. Auch die Zahl der Konflikte zwischen Grundstückseigentümern und Nutzern, die innerhalb der letzten 2 Jahre zur Höhe des Nutzungsentgelts geführt wurden, wird im Gutachten als gering bezeichnet.

Daraus folgert die Bundesregierung, daß die Forderungen nach einer Begrenzung des Entgeltniveaus, die von einer durch ständige Entgelterhöhung ausgelösten hohen finanziellen Belastungen der Nutzer ausgingen, auf nicht zutreffenden Voraussetzungen basieren. Dem gegenüber argumentieren die Nutzerverbände nunmehr, daß das Gutachten nicht repräsentativ sei, da die zugrundeliegende Umfrage in den Monaten Juli und August vorigen Jahres durchgeführt wurde und dementsprechend die Mehrheit der Datschennutzer, die Rentner, sich zu der fraglichen Zeit auf ihrer Datsche befunden hatten und telefonisch überhaupt nicht erreichbar gewesen sind. Gerade diese Nutzer würden die jährlichen Pachterhöhungen aber besonders treffen. Außerdem hätten die Datschennutzer in der Regel für die Werterhöhung des Grundstücks gesorgt und müßten nunmehr bei Ausstieg aus dem Nutzungsvertrag noch 50 % der Abrißkosten ihrer Lauben tragen.

Diese Argumentation der Nutzerverbände ist höchst einseitig, da das Gutachten keineswegs nur bestimmte Nutzergruppen erfaßt und es auch nicht den Tatsachen entspricht, daß die Pächter bei Kündigung des Nutzungsvertrages regelmäßig die Hälfte der Abrißkosten der Datsche tragen müßten. Weshalb ein Ausgleich für die möglicherweise eingetretenen Werterhöhungen über die NutzEV erfolgen soll, ist ebenfalls nicht verständlich. Die ehemals geschlossenen Verträge zu Erholungszwecken nach dem ZGB sahen regelmäßig keinen Ausgleich für Werterhöhungen vor, so daß auch kein Grund erkennbar ist, weshalb jetzt den Nutzern mehr Rechte eingeräumt werden sollten, als ihnen nach den gesetzlichen Bestimmungen der ehemaligen DDR zugestanden hätten.

Die IGE geht jedenfalls davon aus, daß die NutzEV nicht nochmals geändert wird, obwohl die Nutzerverbände nunmehr einen Forderungskatalog in den Bundestag eingereicht haben und dabei auf die Unterstützung der Fraktionen rechnen.

II. Vermögensrechtsergänzungsgesetz beschlossen

Der Bundesrat hat am 14. Juli 2000 dem vom Bundestag beschlossenen Vermögensrechtsergänzungsgesetz (VermRErgG) zugestimmt. Das Gesetz entspricht im wesentlichen dem vom Bundeskabinett bereits am 1. September 1999 vorgelegten ersten Entwurf, den wir in unserem Informationsdienst vom September/Oktober 1999 eingehend besprochen hatten. Insbesondere sieht das Gesetz auch weiterhin die ersatzlose und rückwirkende Streichung der Ersatzgrundstücksregelung nach § 9 VermG sowie die Regelung der Gewährung einer Entschädigung für entzogene bewegliche Sachen vor. Wesentliche Änderungen gegenüber dem ersten Entwurf sind lediglich bei den Regelungen zum Ausgleichsleistungsgesetz und der Flächenerwerbsverordnung erfolgt. Dort wurde insbesondere auf Betreiben der Naturschutzverbände und auf Druck der Grünen eine kostenlose Abgabe von 50.000 ha land- und forstwirtschaftlichen Flächen aus den zur Verfügung stehenden zu privatisierenden Flächen, die sich im Naturschutzgebieten, Nationalparks und in Bereichen von Biosphärenreservaten befinden, aufgenommen. Weitere 50.000 ha der vorbenannten Flächen können von den Ländern bevorzugt getauscht oder zum Verkehrswert erworben werden.

Die Bundesregierung hat in der abschließenden Beratung zur Begründung für die ersatzlose Streichung der Ersatzgrundstücksregelung lediglich die Begründung zum ersten Entwurf des VermRErgG (siehe Infodienst September/Oktober 1999) wiederholt und ist auf teilweise berechtigte Einwände nicht eingegangen. Hierzu hatte u.a. der Abgeordnete der FDP, Rainer Funke ausgeführt, daß das Recht auf Bereitstellung eines Ersatzgrundstückes durch die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes und durch die „Gemeinsame Erklärung zur Regelung offener Vermögensfragen" geschützt ist. „Wenn es so leicht ist, sich über den Einigungsvertrag und die Gemeinsame Erklärung hinwegzusetzen, dann kann ich diejenigen verstehen, die sich auch hinsichtlich des sogenannten Restitutionsverbotes für Bodenreformflächen nicht an den Einigungsvertrag und an die Vereinbarung von damals gebunden sehen." Trotz dieser erheblichen Bedenken, die unserer Einschätzung der Rechtslage entspricht, wurde das Gesetz verabschiedet.

Die Bundesregierung argumentiert dabei im wesentlichen damit, daß die Verpflichtung in Art. 41 Abs. 3 des Einigungsvertrages, keine Rechtsvorschriften zu erlassen, die der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990 widersprechen, nur hinsichtlich möglicher Verstöße gegen Interessen der DDR und ihrer Bürger bestehe. Diese Auffassung ist jedoch nicht richtig, weil die Ersatzgrundstücksregelung keineswegs ausschließlich zugunsten der Alteigentümer geschaffen wurde. Vielmehr sollte damit die Konfliktsituation entschärft werden, wie sie typischerweise nur in Fällen des redlichen Erwerbs auftritt. Der Interessenwiderstreit zwischen dem Restitutionsinteresse des ehemaligen Eigentümers und dem Interesse des Erwerbers, daß von ihm erworbene und bewohnte Eigenheim behalten zu dürfen, sollte durch die Überlassung eines Ersatzgrundstückes aufgelöst werden. Dementsprechend ist die Ersatzgrundstücksregelung auch auf das schutzwürdige Interesse der DDR-Bürger gerichtet und darf demzufolge nicht gestrichen werden.

Soweit die Bundesregierung weiterhin ausführt, daß durch die Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts die redlichen Erwerber erneut verunsichert werden, stellt diese eine völlige Verkennung der Tatsachen dar. Zum einen wird dabei verkannt, daß es gerade wegen der gesetzeswidrigen Praxis der Vermögensämter seit Inkrafttreten des Vermögensgesetzes nicht zu dem mit der Ersatzgrundstücksregelung bezweckte sozialverträglichen Ausgleichs zwischen Eigentümer und redlichen Erwerber gekommen ist. Zum anderen ist auch in keiner Weise erkennbar, wie durch den Vollzug der Ersatzgrundstücksregelung die redlichen Erwerber verunsichert werden, da diese ja ihre Grundstücke behalten können und in das anschließende Entschädigungsverfahren, in dem das Ersatzgrundstück bereit gestellt werden muß, nicht einbezogen sind. Hier werden in unverantwortlicher Weise die Befindlichkeiten der Nutzer in den neuen Bundesländern vorgeschoben, um letztlich allein fiskalische Interessen durchzusetzen.

Die IGE ist auch weiterhin davon überzeugt, daß die ersatzlose Streichung des § 9 VermG verfassungswidrig ist und wird sich daher dafür einsetzen, ggf. im Rahmen einer Verfassungsbeschwerde die Nichtigkeit dieses „Reparaturgesetzes" feststellen zu lassen. Dies um so mehr, als es die Bundesregierung unterlassen hat, entgegen der bisherigen parlamentarischen Sitte den Gesetzesbeschluß zurückzustellen, bis das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsbeschwerden gegen des EALG entschieden hat. Dort befinden sich auch wesentliche Teile des jetzt überarbeiteten Ausgleichsleistungsgesetzes auf dem Prüfstand des Grundgesetzes. Das Bundesverfassungsgericht hat zwischenzeitlich - offenbar aufgrund der jetzt erfolgten Gesetzesänderung - die Verkündung des Urteils bezüglich des EALG auf November diesen Jahres verschoben.

III. Keine Zustimmung des Bundesrates zum Grundstücksrechtsänderungsgesetz

Der Bundesrat hat am 14. Juli 2000 dem Gesetz zur Änderung des Rechts an Grundstücken in den neuen Ländern nicht zugestimmt. Das auf einen Entwurf der Regierungsparteien zurückgehende Gesetz sollte vor allem die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1998 zur Nutzungsentgelteregelung zugunsten der Grundstückseigentümer für den Zeitraum vom 22.07.1992 bis 31.12.1994 umsetzen.

Wie in unserem letzten Informationsdienst mitgeteilt, sollte die verfassungswidrige Regelung des Besitzrechtsmoratorium in Art. 233 § 2 a EGBGB geändert werden. Die Frist zur Umsetzung dieser Entscheidung, die das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber zugebilligt hat, ist bereits am 30.06.2000 abgelaufen. Offenbar halten es nunmehr die gesetzgebenden Organe in der Bundesrepublik nicht mehr für nötig, entsprechende Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umzusetzen. Dies zeigt einmal mehr, daß der „Rechtsstaat" immer mehr dem „Recht nach Kassenlage" weichen muß.

IV. Stichtagsregelung in § 121 Abs. 2 Sachenrechtsbereinigungsgesetz bestätigt!

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat Verfassungsbeschwerden von insgesamt 73 Nutzern von Eigenheimen in der ehemaligen DDR betreffend die Verfassungsmäßigkeit der Stichtagsregelung in § 121 Abs. 2 lit. b Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) nicht zur Entscheidung angenommen.

In § 121 Abs. 2 SachenRBerG wird über den eigentlichen Regelungszweck des SachenRBerG hinaus auch denjenigen Nutzern Rechte nach der Sachenrechtsbereinigung eingeräumt, die aufgrund eines vor dem 19.10.1989 geschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein Eigenheim am 18.10.1989 genutzt, über dieses bis zum Ablauf des 14.06.1990 (Stichtag) einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen und das Eigenheim am 01.10.1994 zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Die Beschwerdeführer sind Nutzer von Ein- oder Zweifamilienhausgrundstücken über die sie nach dem 14.06.1990 Kaufverträge geschlossen haben. Mit den Verfassungsbeschwerden rügen die Nutzer insbesondere die Verletzung der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie und des allgemeinen Gleichheitssatz. Die ausnahmslose Anwendung des Stichtags (14.06.1990) bedeute eine verfassungswidrige Enteignung, wobei den Beschwerdeführern ihre kaufvertraglich begründeten Eigentumspositionen entzogen würden und ein qualifizierter Enteignungszweck nicht vorliege. Auch nach der Gemeinsamen Erklärung der beiden deutschen Regierungen zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15.06.1990 habe noch kein Alteigentümer damit rechnen können, in naher Zukunft sein früheres Eigentum zurückzuerhalten. Außerdem bewirke die Stichtagsregelung eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung gegenüber denjenigen Grundstückserwerbern, die vor dem 18.10.1989 Eigentum erworben hätten oder in den Genuß des Redlichkeitsschutzes des § 4 Abs. 2 VermG kämen.

Das BVerfG hat mit Beschluß vom 28.03.2000 ausgeführt, daß die Verfassungsbeschwerden keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung und auch keine Aussicht auf Erfolg haben. Die angegriffene Regelung des § 121 Abs. lit. b SachenRBerG verletzt keine Grundrechte. Ein Verstoß gegen die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie kommt von vornherein nicht in Betracht, weil § 121 SachenRBerG regelmäßig voraussetzt, daß die Rückübertragung des Eigentums nach dem VermG erfolgt ist. Diese der Sachenrechtsbereinigung zeitlich vorangehende Restitution des Eigenheims oder Eigenheimgrundstücks führt zum Erlöschen von kaufvertraglichen Erfüllungsansprüchen. Nach erfolgter Rückübertragung stehen den Käufern der Eigenheime oder Grundstücke insoweit also Eigentumspositionen, in die der Gesetzgeber eingreifen könnte, nicht mehr zu.

Die Stichtagsregelung ist auch mit dem allgemeinen Gleichheitssatz von
Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar. Ungleichheiten, die durch ein Stichtag entstehen, müssen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hingenommen werden, wenn dessen Einführung notwendig und die Wahl des Zeitpunktes, orientiert am gegebenen Sachverhalt, sachlich vertretbar ist. Dies ist bei der hier zu beurteilenden Stichtagsregelung der Fall.
§ 121 SachenRBerG dient der Abmilderung von Härten, die nach Einschätzung des Gesetzgebers mit der Rückübertragung von Grundstücken verbunden sind. Zum Erlaß einer solchen Vorschrift war der Gesetzgeber verfassungsrechtlich jedoch nicht verpflichtet. Dementsprechend groß war sein Gestaltungsermessen hinsichtlich der Festlegung des begünstigten Personenkreises, wenn er sich gleichwohl zu einer Abmilderung der Restitutionsfolgen im Rahmen der Sachenrechtsbereinigung entschloß. Die in Ausübung dieses Ermessens vorgenommene Grenzziehung mit der Stichtagsregelung ist erkennbar daran orientiert, daß am 15.06.1990 die Gemeinsame Erklärung zur Regelung offener Vermögensfragen zustande gekommen und der Öffentlichkeit bekannt geworden war. Diese Anknüpfung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, weil sich mit der Gemeinsamen Erklärung die Regierung der DDR verpflichtet hatte, den seit Frühjahr 1990 auf der Grundlage des Modrow-Verkaufsgesetzes vorgenommenen, zusehends forcierten und von der Bundesregierung als illoyal empfundenen Ausverkauf von Grundstücken aus Volkseigentum zu beenden.

Eine Gleichbehandlung sämtlicher Käufer der in Rede stehenden Eigenheime und Eigenheimgrundstücke war auch nicht deshalb geboten, weil es oftmals vom Zufall abhing, ob der einzelne Kaufinteressent vor oder nach dem Stichtag des 14.06.1990 einen Beurkundungstermin bekam. Der Gesetzgeber mußte auf diese praktischen Schwierigkeiten, die wegen der Überlastung der wenigen Notariate bestanden, nicht eingehen, sondern durfte bei dem von ihm vorzunehmenden Ausgleich den Rechtszustand zugrundelegen, den er im Zeitpunkt der Verabschiedung des SachenRBerG vorfand.

Auch wenn diese Entscheidung in Hinblick auf den Versuch zur weiteren Ausweitung des Nutzerschutzes begrüßenswert ist, hat jedoch das BVerfG inzident die Nutzeransprüche bis zum 14.06.1990 als verfassungsgemäß eingeschätzt. Damit dürfte aber weiteren Verfassungsbeschwerden von Grundstückseigentümern gegen § 121 SachenRBerG möglicherweise die Grundlage entzogen sein.