Informationsdienst der IGE vom November/Dezember 1999

„Stichtagsregelung" auf dem Prüfstand des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG)

Das Bundesverfassungsgericht hat am 23. November 1999 das Urteil zur Stichtagsregelung (§ 4 Abs. 2 VermG) in dem vom Land Brandenburg eingeleiteten Normenkontrollverfahren (Az: 1 BvF 1/94) verkündet.

Entgegen der teilweise Euphorie (auf Seiten der Alteigentümer) bzw. Hysterie (auf Seiten der Nutzer) verbreitenden Medienberichterstattung hat das BVerfG lediglich klargestellt, daß die „Stichtagsregelung" im VermG verfassungskonform ist. An der bereits seit August 1992 bestehenden Rechtslage wird sich daher auch in Zukunft nichts ändern. Zur Begründung hat das BverfG letztendlich angeführt, daß in den Fällen, in denen die Käufer von Grundstücken bereits im Grundbuch eingetragen sind und deswegen Eigentum am Grundstück erworben haben, ein Rückübertragungsausschluß gerechtfertigt sei. Ein Vertrauenstatbestand für diejenigen Käufer, die zwar einen Kaufvertrag abgeschlossen, ohne daß dieser im Grundbuch vollzogen worden ist, bestehe aber deswegen nicht, weil seit dem Rücktritt von Erich Honecker vom Amt des Staatsratsvorsitzenden (18. Oktober 1989) das Vertrauen in den Fortbestand der damals in der ehemaligen DDR geltenden Rechtsordnung gestört war. Gerade wegen der im Frühjahr 1990 massenhaft vorgenommenen Erwerbsgeschäfte hatte der Gesetzgeber die Stichtagsregelung eingeführt, um eine mögliche Zurückdrängung des Restitutionsgrundsatzes zu verhindern.

Zweites Eigentumsfristengesetz

Der Bundesrat hat Mitte Dezember das zweite Eigentumsfristengesetz gebilligt. Darin wird die Frist zur Wiederherstellung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs in den neuen Bundesländern ein weiteres Mal verlängert. Hierdurch sind im Regelfall die Nutzer, deren Rechte (selbständiges Gebäudeeigentum, dingliche Nutzungs- oder Mitbenutzungsrechte) wegen des Rückstands bei der Bearbeitung durch die Grundbuchämter noch nicht eingetragen sind, ein weiteres Jahr vor Rechtsverlusten durch gutgläubigen Erwerb Dritter geschützt. Ursprünglich sollte auf eine Bundesratsinitiative der öffentliche Glaube des Grundbuchs erst ab 2002 hergestellt werden. Der Bundestag hielt jedoch - ebenso wie die Bundesregierung - eine einjährige Verlängerung für ausreichend.

Rückübertragung über verwaltungsrechtliche Rehabilitierung

In unserem Informationsdienst vom Juli/August 1999 hatten wir auf ein Urteil des BVerwG hingewiesen, in dem eine weitere Möglichkeit für eine Rückübertragung besatzungsrechtlich bzw. besatzunghoheitlich enteigneter Vermögenswerte aufgezeigt wurde. Sofern der sowjetische Unrechtsbeitrag durch eine russische Rehabilitierungsentscheidung nachträglich beseitigt wird, könne über eine verwaltungsrechtliche Rehabilitierung nach dem Verwaltungsrehabilitierungsgesetz (VwRehaG) eine Rückübertragung erfolgen. Das BVerwG hat in diesem Zusammenhang zugleich auf die Bestimmungen des § 1 Abs. 1 S. 3 VwRehaG hingewiesen, nach der dieses Gesetz für die in § 1 Abs. 8 VermG erwähnten Fallgruppen (besatzungsrechtliche bzw. besatzungshoheitliche Enteignungen) keine Anwendung finden soll und eine Klärung in einem Rehabilitierungsverfahren nach dem VwRehaG in Aussicht gestellt.

Mittlerweile ist eine ablehnende Entscheidung in einem verwaltungsrechtlichen Rehabilitierungsverfahren ergangen. Hiergegen ist vor dem Verwaltungsgericht Dresden Klage erhoben worden. In dem dort zu entscheidenden Fall waren die Familien der Kläger politischer Verfolgung ausgesetzt, die unter anderem auch darin bestand, daß Ihnen entschädigungslos der gesamte Grundbesitz genommen wurde. Das Verwaltungsgericht Dresden hat in der mündlichen Verhandlung dargelegt, daß es nicht möglich sei, den Tatbestand des § 1 Abs. 1 S. 3 VwRehaG in Hinblick auf eine Rehabilitierung verfassungskonform auszulegen. Da andererseits das Verwaltungsgericht davon ausgegangen ist, daß der umfassende Ausschluß von jeglicher Rehabilitierung nicht gerechtfertigt sei, wurde das Verfahren wegen vermuteter Verfassungswidrigkeit ausgesetzt und dem BVerfG zur Entscheidung vorgelegt. Es bleibt nunmehr abzuwarten, ob gegebenenfalls auch das BVerfG den pauschalen Rehabilitierungsausschluß für besatzungsrechtliche bzw. besatzungshoheitliche Enteignungen für verfassungswidrig hält.

Bundesverfassungsgericht zum Schuldrechtsanpassungsgesetz

Das BVerfG hat mit Urteil vom 14.07.1999 das SchuldRAnpG im wesentlichen mit dem Grundgesetz (GG) für vereinbar erklärt. Jedoch wurden folgende Regelungen des SchuldRAnpG sowie der Nutzungsentgelteverordnung (NutzEV) verfassungsrechtlich beanstandet:

§ 23 SchuldRAnpG (Kündigungsschutz)

Das BVerfG hat zunächst die Kündigungsschutzvorschriften grundsätzlich für verfassungsgemäß angesehen, weil der Gesetzgeber mit dem abgestuften Kündigungsregelungen die schutzwürdigen Interessen von Eigentümern und Nutzern grundsätzlich in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht habe. Dies gelte auch für die Regelung, nach der der Eigentümer den Vertrag über die Nutzung eines bebauten Grundstücks zu Lebzeiten des Nutzers dann nicht kündigen darf, wenn dieser am 03. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte.

Für unvereinbar mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG hält das BVerfG jedoch die Regelungen in § 23 SchuldRAnpG soweit

sie dem Eigentümer für besonders große Erholungs- und Freizeitgrundstücke nicht die Möglichkeit einer Teilkündigung (für abtrennbare Grundstücksteile) einräumen und

die Kündigung von Garagengrundstücken auch nach Ablauf des 31. Dezember 1999 ausgeschlossen sein soll.

Begründet wird diese Aufassung u.a. damit, daß es auch nach dem Recht der ehemaligen DDR bei großen Erholungsgrundstücken möglich war, eine Änderung des Nutzungsvertrages durchzusetzen. Für die Garagengrundstücke sei maßgebend, daß die Bedeutung von Garagen in der Lebenswirklichkeit der DDR hinter der von Erholungsgrundstücken deutlich zurückblieb und ihnen daher kein entsprechend hoher sozialer Stellenwert zukommen kann.

Zudem hält das BVerfG eine verfassungskonforme Auslegung des § 23 Abs. 1-3 und 5 SchuldRAnpG für möglich und auch geboten, soweit für den Eigentümer eine Kündigung in den Fällen ausgeschlossen ist, in denen der Nutzer

das Grundstück auf Dauer tatsächlich nicht mehr nutzt oder

das Grundstück zu DDR-Zeiten vertragswidrig bebaut hat.

§ 14 S. 1 SchuldRAnpG (Entschädigungspflicht des Eigentümers)

Wird dem Nutzer ausnahmsweise vorzeitig aufgrund § 23 Abs. 2, 6 SchuldRAnpG gekündigt, soll er nach § 14 Abs. 1 SchuldRAnpG vom Eigentümer einen Ausgleich für den ihm hierdurch entstandenen Vermögensnachteil erhalten. Diese Entschädigungspflicht hat das BVerfG für verfassungsgemäß angesehen, wenn der Grundstückseigentümer kündigt, weil er das Grundstück der Nutzung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einem besonderen investiven Zweck im Sinne des § 3 Abs. 1 Investitionsvorranggesetz zuführen will. Durch die damit verbundenen erheblichen wirtschaftlichen Vorteile sei es angemessen, dem Nutzer wegen des vorzeitigen Verlustes seines Nutzungsrechts einen Entschädigungsanspruch gegen den Grundstückseigentümer einzuräumen.

§ 14 Abs. 1 SchuldRAnpG ist jedoch insoweit verfassungswidrig, als der Eigentümer zur Entschädigung des Nutzers auch in den Fällen verpflichtet ist, in denen die vorzeitige Kündigung für den Eigentümer nicht zu einem Vermögenszuwachs führt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Eigentümer den Vertrag vorzeitig kündigt, weil er das Grundstück für eigene Zwecke - z. B. für die Errichtung eines Wohnhauses - gem. § 23 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 3 SchuldRAnpG nutzen will. In diesem Fall steht dem Verlust des Nutzungsrechts auf Seiten des Nutzers kein vermögenswerter Vorteil des Grundstückseigentümers gegenüber.

§ 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 3 Abs. 1 NutzEV (Nutzungsentgelt)

Das BVerfG hat die stufenweise Anhebung der Nutzungsentgelte nach der NutzEV verfassungsrechtlich nicht beanstandet. Interessant ist in diesem Zusammenhang, daß das BVerfG gegen die Begrenzung der Entgelterhöhung deshalb keine Bedenken hat, weil damit zugleich die Ausnutzung von Mangellagen auf dem maßgeblichen Grundstücksmarkt verhindert und Preisspitzen abgeschnitten werde. Mit dieser Begründung dürften weitere Vorstöße in Hinblick auf eine weitergehende Begrenzung des Rechts auf Erhöhung des Nutzungsentgeltes nach der NutzEV - insbesondere durch die neuen Bundesländer - nicht mehr durchgreifen und die Nutzungsentgelteverordnung in der jetzigen Fassung weiterhin Bestand haben.

Die Regelung zu den Nutzungsentgelten sind jedoch nach Auffassung des BVerfG mit Art. 14 Abs. 1 GG insoweit unvereinbar, als dort eine angemessene Beteiligung der Nutzer der Grundstücke an den öffentlichen Lasten ausgeschlossen wird. Das Regelungsziel, die Nutzungsentgelte sozial verträglich an marktwirtschaftliche Verhältnisse anzupassen, rechtfertige nicht die einseitige Belastung der Eigentümer, da eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke durch die Einbußen, die den Eigentümern durch hohe öffentliche Abgaben entstehen können, verhindert werde.

Das BVerfG hat den Kündigungsausschluß für Garagengrundstücke über den 31. 12.1999 hinaus sowie die Entschädigungspflicht des Eigentümers gem. § 14 S. 1, wonach Kündigungen für eigene Zwecke unzulässig sind, für nichtig erklärt. Insoweit bedarf es zur Herstellung einer verfassungsgemäßen Rechtslage keiner Neuregelung durch den Gesetzgeber. Dies hat zur Folge, daß ab dem 1. Januar 2000 Nutzungsverträge über Garagengrundstücke ohne Einschränkung gekündigt werden und bei Kündigungen von Nutzungsverträgen zu Erholungszwecken wegen Eigennutzung gem. § 23 Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG ab dem 1. Januar 2000 die Nutzer eine Entschädigung von dem Eigentümer nicht verlangen können.

Die teilweise Verfassungswidrigkeit des § 23 SchuldRAnpG, wegen Fehlen eines Teilkündigungsrechts für den Eigentümer, sowie des § 20 SchuldRAnpG i. V. m. § 3 Abs. 1 NutzEV, wegen Fehlens einer Regelung über die Beteiligung der Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken an den öffentlichen Lasten dieser Grundstücke, hat nicht die Nichtigkeit der Vorschriften zur Folge. Hier hat das BVerfG dem Gesetzgeber aufgegeben bis zum 30. Juni 2001 eine neue Regelung zu erlassen. Dabei wurde dem Gesetzgeber ausdrücklich aufgegeben, bei der Neuregelung der Lastenverteilung bei Erholungsgrundstücken auch die Fälle einzubeziehen, in denen in der Vergangenheit bereits hohe öffentliche Lasten angefallen sind, die mit den Nutzungsentgelten allenfalls unter weitgehendem Verzicht auf wirtschaftliche Erträge für die Gründstücksüberlassung gedeckt werden konnten.

Stand der Bearbeitung der offenen Vermögensfragen

Das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (BARoV) hat in seiner Statistik zum 30.06.1999 mitgeteilt, daß noch knapp 178.000 Restitiutionsansprüche auf Grundstücken und Immobilien in den neuen Ländern lasten. Damit wären ca. 91,5 % aller Grundstücksansprüche, die seit der Wiedervereinigung in den neuen Bundesländern angemeldet wurden, erledigt. Im Vergleich zum I. Quartal des Jahres 1999 sei jedoch kein Fortschritt in der Erledigung eingetreten, da die Erledigungsquote noch nicht einmal einen Prozentpunkt erreicht hat.

Demgegenüber habe sich die Bearbeitung der Anträge auf Entschädigung und Ausgleichsleistung positiv entwickelt. Bislang seien Schuldverschreibungen i. H. v. ca. 203 Mio. DM zugeteilt worden. Von den bislang registrierten knapp 158.000 Anträgen sind ca. 45 % entschieden. Die Erledigungsquote für die Entschädigungsverfahren sei um knapp 10 Prozentpunkte gestiegen. Dies sei trotz des erneuten Personalabbaus in den örtlichen Vermögensämtern eine begrüßenswerte Entwicklung.

Erfolglose Verfassungsbeschwerden gegen das Mauergrundstücksgesetz (MauerG)

Das BVerfG hat mehrere Verfassungsbeschwerden ehemaliger Eigentümer von Mauer- und Grenzgrundstücken nicht zur Entscheidung angenommen. Zur Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt, daß die gerügten Erwerbsregelungen des § 2 MauerG, in denen den Betroffenen eine Wiedergutmachung i. H. v. 75 % des Verkehrswertes eingeräumt wird, nicht gegen die allgemeinen Regeln des Völkerrechts im Sinne des Art. 25 GG verstoßen.

Eine Verletzung des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 GG), wegen Nichtigkeit der Enteignung, haben die Beschwerdeführer nicht geltend gemacht. Die Frage der Wirksamkeit von Enteignungen nach dem Verteidigungsgesetz/DDR müsse ohnehin von den dafür zuständigen allgemeinen Gerichten geprüft werden und sei zunächst nicht Sache des BVerfG.

Die hilfsweise erhobene Begründung, das MauerG verletze die Eigentumsgarantie, weil es keine Regelungen über eine Rückenteignung enthalte, sei unbegründet. Hier nimmt das BVerfG Bezug auf seine Entscheidung vom 09. Dezember 1997, nach der Art. 14 GG keinen Rückübertragungsanspruch begründe, weil die Enteignungen regelmäßig zu einem Zeitpunkt erfolgt sind, als sich der Geltungsbereich des GG noch nicht auf das Gebiet der ehemaligen DDR erstreckt habe.