Informationsdienst der IGE vom September/Oktober 1999

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung und Ergänzung vermögensrechtlicher und anderer Vorschriften

Das Bundeskabinett hat am 01. September 1999 den Entwurf eines „Vermögensrechtsergänzungsgesetz" (VermErgG) beschlossen, in dem Änderungen des Vermögensgesetzes (VermG), des Entschädigungsgesetzes (EntschG), des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG) und der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) enthalten sind.

Dieser Gesetzesentwurf stellt insgesamt eine Reaktion des Gesetzgebers auf verschiedene gerichtliche Entscheidungen dar. Auch wenn diese Regelungen Gesetz werden sollten, bleibt abzuwarten, ob sie einer erneuten gerichtlichen Prüfung standhalten werden. Hinzu kommt, daß insbesondere die geplante Änderung des EntschG schon deswegen unnötig werden könnte, weil ohnehin noch eine Entscheidung des BVerfG zur Rechtmäßigkeit des EntschG ansteht. Die mündliche Verhandlung hierzu ist nach unseren Informationen für Januar/Februar 2000 geplant.

Änderungen des VermG

Einzige geplante, zentrale Änderung des VermG ist die Reaktion des Gesetzgebers auf die Entscheidung des BVerwG zur Ersatzgrundstücksregelung vom 17. September 1998. Darüber hinaus sollen noch verfahrensrechtliche Vorschriften in Bezug auf die beabsichtigte Änderung im EntschG (siehe nachfolgend in Pkt. 2) gestrichen werden.

Im Einvernehmen mit den neuen Bundesländern ist vorgesehen, die Ersatzgrundstücksregelung ersatzlos und mit Rückwirkung zu streichen. Zur Begründung führt die Bundesregierung aus, daß zum Zeitpunkt der Formulierung der Eckwerte der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990 noch die preisrechtlichen Bestimmungen der DDR in Kraft waren und der zulässige Höchstpreis sowohl mit dem Wert des entzogenen als auch eines vergleichbaren Ersatzgrundstücks übereinstimmte. Zudem würde die vom BVerwG vertretene Auslegung den Bund mit untragbaren Haushaltsrisiken in Milliardenhöhe belasten. Wenn nur rund 25.000 Betroffene mit einem Ersatzgrundstück versorgt werden müßten und die Differenz des Verkehrswerts des Grundstücks zum Entschädigungsanspruch mit 150.000,00 DM als Durchschnittswert angesetzt würde, ergebe sich eine zusätzliche Belastung für den Entschädigungsfonds in einer Größenordnung von DM 3,75 Milliarden. Die weitere Folge wäre eine Verzögerung bei der Bearbeitung von vermögensrechtlichen Entschädigungsanträgen.

Die Streichung von § 9 VermG soll auch verfassungsrechtlich zulässig sein. Zwar habe sich die Bundesrepublik Deutschland in Art. 41 Abs. 3 des Einigungsvertrages verpflichtet, keine Rechtsvorschriften zu erlassen, die der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990 widersprechen. Diese Verpflichtung bestehe aber nur hinsichtlich möglicher Verstöße gegen Interessen der DDR und ihrer Bürger. Diese Interessen würden jedoch durch eine Aufhebung der Ersatzgrundstücksregelung zugunsten der Alteigentümer nicht berührt. Der Gesetzgeber habe durch die bislang unterbliebene Aufhebung keinen Vertrauenstatbestand geschaffen, der ihn nunmehr an der Aufhebung hindern würde. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Entschädigungsberechtigten auf den Bestand der bisherigen Ersatzgrundstücksregelung könnte sich allenfalls dadurch ergeben, daß der Gesetzgeber an § 9 VermG auch nach der Verabschiedung des EntschG im Jahre 1994 festgehalten hat. Diesbezüglich sei jedoch nicht davon auszugehen, daß die Entschädigungsberechtigten in Hinblick auf die bloße Wahlmöglichkeit für ein Ersatzgrundstück „Vertrauensinvestitionen" getätigt haben oder tätigen werden, die sich im Nachhinein durch eine Streichung des § 9 VermG als wertlos erweisen könnten. Die bisherige Praxis habe gezeigt, daß die Ersatzgrundstücksregelung wegen der damit verbundenen fiskalischen Nachteile für die Gemeinden kaum in Anspruch genommen worden ist, so daß nicht damit gerechnet werden braucht, daß einzelne Entschädigungsberechtigte erhebliche Kosten für die Rechtsverfolgung investiert hätten.

Die Begründung der Bundesregierung kann nicht überzeugen. Insbesondere ist es nicht gerechtfertigt, auf den Zeitpunkt der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990 abzustellen. Maßgeblich ist letztendlich allein der Zeitpunkt des Inkrafttretens des VermG am 29. September 1990. Zu diesem Zeitpunkt war die Preisstopverordnung bereits seit längerer Zeit aufgehoben. Außerdem war auch bekannt, daß die Wertschere zwischen den entzogenen und den Ersatzgrundstücken immer größer werden wird. Nicht umsonst kam es zu unverhältnismäßig vielen „Schnellkäufen" nach Inkrafttreten des Modrowgesetzes schon im März 1990. Dies nur deswegen, weil bereits zu diesem frühen Zeitpunkt hohe Wertzuwächse durch die marktwirtschaftlichen Bedingungen zu erwarten waren. Auch aus diesen Überlegungen heraus wurde in der Gemeinsamen Erklärung ein Veränderungsstop für Immobilien zur Sicherung von Rückübertragungs- und Rückgabeansprüchen in der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) beschlossen. Es stimmt also nicht, daß die damaligen Gesetzgeber zu diesem frühen Zeitpunkt nicht erkannt hätten, daß die potentiellen Ersatzgrundstücke einen viel höheren Verkehrswert haben würden, als die ehemals entzogenen Grundstücke in der DDR. Nur weil bislang versäumt wurde, die voraussichtlichen Kosten für die Bereitstellung von Ersatzgrundstücken in die Finanzierung des Entschädigungsfonds einzustellen, rechtfertigt dies nicht die vollständige Streichung der gesetzlichen Regelung. Insbesondere ist nicht ersichtlich, weshalb die Verpflichtung der Bundesrepublik Deutschland im Einigungsvertrag, keine Rechtsvorschriften zu erlassen, die der Gemeinsamen Erklärung widersprechen, nur für DDR-Bürger gelten soll. Art. 41 Abs. 3 Einigungsvertrag verweist insgesamt auf die Gemeinsame Erklärung vom 15. Juni 1990, in der wiederum in Nr. 3 b die Ersatzgrundstücksregelung zugunsten der Alteigentümer vorgesehen war. Dementsprechend dürfte die ersatzlose Streichung der Ersatzgrundstücksregelung gegen die Bestimmungen des Einigungsvertrages verstoßen. Es bleibt abzuwarten, ob die geplante Streichung im Gesetzgebungsverfahren Bestand haben wird.

Änderungen des EntschG

Auch diese vorgesehene Änderung des EntschG ist auf ein Urteil des BVerwG (vom 19. September 1998) zurückzuführen. Darin wurde - entgegen der bis dahin einmütigen Verfahrensweise der Verwaltungsbehörden und Gerichte - entschieden, daß das VermG einen Anspruch auf Entschädigung für den Verlust beweglicher Sachen, die von der Natur der Sache nicht mehr zurückgegeben werden können, begründe.

Auf diese Entscheidung hat der Gesetzgeber nunmehr reagiert und eine umfangreiche Änderung des EntschG durch Einfügen eines neuen § 5 a - Bemessungsgrundlage der Entschädigung von beweglichen Sachen - vorgesehen. Danach soll eine Entschädigung i. H. des Wertes der Sache zum Zeitpunkt der Entziehung, umgestellt im Verhältnis 2:1, als Bemessungsgrundlage maßgeblich sein. Selbstverständlich soll auch dieser Wert, berechnet nach den preisrechtlichen Bestimmungen der ehemaligen DDR noch der Degressionsregelung § 7 EntschG unterzogen werden, so daß letztendlich nur verschwindend geringe Entschädigungen gezahlt werden müssen.

Für besondere Fallgruppen sind gesonderte Bemessungsgrundlagen vorgesehen. Für Hausrat ist ein Pauschalbetrag i. H. v. 1.200,00 DM vorgesehen, wobei Kraftfahrzeuge, Sammlungen, Kunst- und Luxusgegenstände als auch Gegenstände, die der Berufsausübung dienen, nicht zum Hausrat zählen. Als Bemessungsgrundlage für Kraftfahrzeuge sollen ebenfalls Pauschalwerte entsprechend dem Alter des Fahrzeuges zum Zeitpunkt des Entzuges in verschiedenen Abstufungen festgelegt werden. Die Höchstgrenze der Summe der Bemessungsgrundlagen für bewegliche Sachen soll 40.000,00 DM betragen. Die Entschädigungsregelung soll im übrigen auch für schon bestandskräftig abgeschlossene Verfahren durch Einführung einer erneuten Antragsfrist von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes Anwendung finden. Eine Entschädigung soll aber nur dann gewährt werden, wenn der Verlust der beweglichen Sache durch einen zeitnahen schriftlichen Beleg nachgewiesen wird.

Auch wenn der Gesetzgeber trotz Unsicherheiten in der Antragsstatistik von Mehrbelastungen für den Entschädigungsfonds in Höhe von 125 Mio. DM ausgeht, sollte noch eine Erhöhung der Pauschalbeträge im Gesetzgebungsverfahren erfolgen. Notwendig ist jedoch, daß auf die größte Hürde für den Nachweis des Verlustes beweglicher Sachen, nämlich die Einführung eines Urkundsbeweises verzichtet wird. Immerhin ist davon auszugehen, daß die meisten Alteigentümer bei Verlassen der ehemaligen DDR ihre Unterlagen nicht mitnehmen konnten, so daß der Vermögensentzug durch Zeugenbeweis zu führen wäre.

Änderung des Ausgleichsleistungsgesetzes und des Flächenerwerbsprogrammes

Die Europäische Kommission hatte am 20. Januar 1999 entschieden, daß das in § 3 AusglLeistG verankerte Flächenerwerbsprogramm in mehreren Punkten mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar sei. Daher soll nunmehr durch Änderung der entsprechenden Bestimmungen des AusglLeistG und der FlErwV u.a. der Kaufpreis für landwirtschaftliche Flächen allgemein, d. h. für alle Erwerbsberechtigten, somit auch für die bislang bevorrechtigten Alteigentümer, auf den Verkehrswert minus 35 % angehoben werden, um somit die Gleichbehandlung aller Berechtigten zu wahren. Ersatzlos gestrichen werden soll die bislang vorgesehene Erwerbsvoraussetzung der Ortsansässigkeit zum Stichtag 03.10.1990 genauso wie das bisher geforderte Bestehen eines langfristigen Pachtvertrages zu dem vorbenannten Stichtag. Zudem soll der Kaufpreis der bereits abgeschlossenen Kaufverträge über landwirtschaftliche Flächen bis zu vorbenannten Höhe bei gleichzeitiger Einräumung eines Wahlrechts für den Käufer zwischen Nachzahlung oder Rücktritt angehoben werden. Die hierzu vorgesehenen Änderungsvorschriften sind sehr kompliziert und umfangreich und enthalten wiederum umfangreiche Ausnahmevorschriften, so daß hier davon abgesehen wird, nähere Einzelheiten darzulegen.

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Zuordnungsrechts

In diesem vom Bundesrat eingebrachten Gesetzesentwurf geht es zum einen um die Rückabwicklung sogenannter „zuordnungswidriger Privatisierungen", die jedoch allein für Kommunen von Interesse sind und hier nicht weiter problematisiert werden sollen.

Zum anderen geht es um die sog. „steckengebliebenen Entschädigungen". Maßgebliche Frage dabei ist, wer heute Schuldner der zu DDR-Zeiten bereits entstandenen Entschädigungsansprüche für solche Enteignungen ist, für die die DDR-Bestimmungen eine Entschädigung vorsahen, diese aber entweder überhaupt nicht festgesetzt oder aber nicht zur Auszahlung gekommen ist. Bezüglich der enteigneten Objekte haben die Betroffenen in aller Regel keinen vermögensrechtlichen Anspruch, weil es sich nach der sog. „normativen Betrachtungsweise" nicht um entschädigungslose Enteignungen im Sinne von § 1 Abs. 1 lit. a VermG handelt. In diesen Fällen besteht nur ein Anspruch auf die DDR-Entschädigung, die bislang jedoch aufgrund fehlender gesetzlicher Regelungen nicht wirksam durchgesetzt werden konnte.

Die Bundesregierung vertritt hierzu die Auffassung, daß die Entschädigungsansprüche als unmittelbar grundstücksbezogene Verbindlichkeiten auf den jeweiligen Grundstücken lasten und von demjenigen, dem das damals enteignete Grundstück heute zugeordnet ist, zu erfüllen wäre. Schuldner für die Erfüllung „steckengebliebener Entschädigungen" wären daher diejenigen Träger öffentlicher Verwaltung, die den enteigneten Vermögenswert aufgrund der Bestimmungen des Einigungsvertrages unmittelbar oder mittelbar erhalten haben. Dies wären regelmäßig entweder die BvS bzw. BVVG oder aber die Kommunen und Wohnungsbaugesellschaften.

Dem gegenüber wollen der Bundesrat bzw. die Länder die Kosten für die steckengebliebenen Entschädigungen i. H. v. ca. 300 Mio. DM auf den Erb-lastentilgungsfonds abwälzen. In diesem Fonds sind sämtliche Verbindlichkeiten der ehemaligen DDR zusammengefaßt. Auch hier ist in Anbetracht der derzeitigen politischen Verhältnisse und Mehrheiten fraglich, wie die Finanzierung der dringend notwendigen Ausgleichung der bislang nicht ausgezahlten Entschädigung erfolgt. Es bleibt aber zu hoffen, daß bald eine Einigung herbeigeführt wird, damit zumindest die geringen DDR-Entschädigungen endlich an die Betroffenen ausgezahlt werden können.

Beabsichtigter Gesetzesentwurf zu Fragen des Immobilienrechts

Insbesondere durch die Justizminister der Neuen Bundesländer ist beabsichtigt, eine die Rechtsstellung der Nutzer von Erholungs- und Garagengrundstücken zu Lasten der Grundstückseigentümer weiter zu verbessern. Im Mittelpunkt der Diskussion steht unter anderem eine Entschädigung des Nutzers für eine von ihm errichtete Baulichkeit und Freistellung von den Kosten des Abrisses, wenn der Nutzer aus finanziellen Gründen das Nutzungsverhältnis kündigt, oder der Eigentümer das Grundstück nach einer Kündigung rechtlich gesichert einer lukrativeren anderweitigen Nutzung zuführen kann. Außerdem soll ein Anspruch des Nutzers auf Übertragung des vertraglichen Nutzungsrechts und des Eigentums an der Baulichkeit auch gegen den Willen des Grundstückseigentümers auf einen Dritten im Wege der Vertragsübernahme gesichert werden und eine weitere Begrenzung der Erhöhung des Nutzungsentgelts für besonders große Erholungsgrundstücke erfolgen.

Sämtliche hier vorgesehenen Änderungen des SchuldRAnpG bzw. der

NutzEV führen zu einer unverhältnismäßigen Benachteiligung der Grundstückseigentümer gegenüber den Nutzern. Hier soll den Nutzern von Erholungsgrundstücken ein Schutz zukommen, der ihnen nach den Bestimmungen der ehemaligen DDR niemals zugestanden hätte. Zudem geht es bei diesen vertraglichen Regelungen keineswegs um existentielle Fragen, wie z.B. bei Wohnungsmietern, deren Lebensmittelpunkt betroffen ist, so daß die Notwendigkeit, diese Bevölkungsgruppen einseitig zu begünstigen, nicht erkennbar ist.

Zu diesem beabsichtigten Gesetzesentwurf ist bereits eine Anhörung der Interessenverbände durchgeführt worden. Außerdem hat die Bundesregierung zunächst ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben, um eine Preisübersicht zu den derzeit geltenden ortsüblichen Pachtzinsen zu erhalten. Mit einem Gesetzesentwurf ist daher erst im Frühjahr 2000 und mit einer abschließenden Regelung frühestens Ende Sommer 2000 zu rechnen. Die IGE wird zu den beabsichtigten Regelungen gegenüber dem Bundesministerium der Justiz Stellung nehmen, um gemeinsam mit den anderen Interessenverbänden der Grundstückseigentümer den Erlaß einer derartigen gesetzlichen Regelung zu verhindern.